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本文來源：時代周報 作者：唐洛

【資料圖】

凌克罕見走上臺前，攜一眾高管面對投資者拷問。

面對市場做空和股債異動，在主動公告經(jīng)營及財務(wù)情況后，金地集團(tuán)于 8 月 5 日召開投資者會議，回應(yīng)外界關(guān)注的問題。

出席投資者會議的高管陣容堪稱豪華。董事長凌克親自坐鎮(zhèn)，總裁黃俊燦，高級副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍，董秘徐家俊，副總裁王南，財務(wù)總監(jiān)曾愛輝，資本總監(jiān)李澤星，營銷、運營、財務(wù)、融資等各個條線的高管悉數(shù)出席。

針對金地集團(tuán)經(jīng)營情況、財務(wù)狀況、融資節(jié)奏、出險項目、推盤安排等問題，管理層一一作出回應(yīng)。

經(jīng)營穩(wěn)健

從經(jīng)營情況來看，順利晉級 TOP 10 的千億房企金地集團(tuán)，依然值得信賴。

金地集團(tuán)披露的信息顯示，今年 7 月，金地集團(tuán)實現(xiàn)合同簽約面積 74.1 萬平方米，簽約金額 185.5 億元；今年 1-7 月，累計實現(xiàn)簽約面積 493.3 萬平方米，實現(xiàn)簽約金額 1191.6 億元。

和同行相比，金地集團(tuán)業(yè)績表現(xiàn)突出。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，受累于市場變化，今年 1-7 月，全國百強(qiáng)房企銷售金額的同比降幅為 49%。橫向?qū)Ρ龋鸬丶瘓F(tuán)的銷售金額同比降幅優(yōu)于行業(yè)平均水平；縱向?qū)Ρ龋鸬丶瘓F(tuán) 7 月的同比降幅已有所收窄，銷售表現(xiàn)穩(wěn)中向好。

值得一提的是，金地集團(tuán)是今年截至目前僅有的銷售突破千億的 10 家房企之一，行業(yè)排名第八，較 2021 年上升三位。

凌克指出，這得益于金地集團(tuán)多年來一直堅持科學(xué)的投資策略，深耕高能級城市。

收益優(yōu)先、流量優(yōu)先、回款優(yōu)先，是金地集團(tuán)今年的投資大原則。

黃俊燦表示，今年金地集團(tuán)拿地量少但質(zhì)優(yōu)。他特別介紹了北京順義馬坡 6050、6053 地塊，" 這個項目就在老的項目邊上，所以開發(fā)節(jié)奏特別快。從拿地到開盤創(chuàng)了紀(jì)錄，不到兩個月就拿到預(yù)售證，首開去化率達(dá)到 70%。"

" 金地的投資范圍基本在全國一二線高能級城市，通過我們的開發(fā)能力，能夠保證開發(fā)速度、開發(fā)去化率、開盤收益率。從新增土地的情況來看，產(chǎn)品力不錯，首開去化率不錯，續(xù)銷也走得非常之穩(wěn)，全年我們預(yù)計經(jīng)營性現(xiàn)金流回流可以覆蓋掉大部分拿地資金。" 黃俊燦補(bǔ)充道。

對于市場頗為關(guān)注的合作方出險項目，金地集團(tuán)管理層也做了詳細(xì)披露。

金地集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)曾愛輝表示，公司從去年開始梳理合作項目情況，涉及實質(zhì)出險風(fēng)險的項目有 26 個，" 已處于尾盤或已交付的項目有 5 個，處于正常經(jīng)營期且已經(jīng)度過項目資金峰值、不需要股東繼續(xù)投入的項目有 16 個，已通過折價等方式收購合作方股權(quán)的項目有 4 個，只剩 1 個還在繼續(xù)跟合作方就收購條件進(jìn)行洽談。"

"26 個項目公司所占權(quán)益貨值為 135 億，在 7000 多億元未售貨值里占比非常小，合作風(fēng)險高度可控 "，曾愛輝強(qiáng)調(diào)。

資金充裕

財務(wù)方面，金地集團(tuán)管理層在投資者會議上多次強(qiáng)調(diào)，" 賬面資金充沛 "，" 覆蓋到期債務(wù)沒有任何問題 "。

金地集團(tuán)在 8 月 4 日發(fā)布的《關(guān)于公司近期經(jīng)營及財務(wù)情況的公告》中稱，公司現(xiàn)金流充裕，連續(xù)六年保持 " 三條紅線 " 綠檔。截至 2022 年 6 月 30 日，金地集團(tuán)貨幣資金余額約 648 億元，與年初持平。

曾愛輝進(jìn)一步解釋，648 億元的賬面資金，可自由調(diào)用部分占比在 70% 以上。剔除受限資金后，貨幣資金余額對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有 1.38 倍，能夠滿足未來一年生產(chǎn)經(jīng)營和業(yè)務(wù)拓展的需求。

賬上有錢，金地集團(tuán)從容償債。

截至今年 7 月，金地集團(tuán)已完成境內(nèi)外公開市場合計約 98 億元到期債券的償還，包括 3 月份 12.8 億元的公司債、6 月份 2.5 億美元的境外債券、7 月 5 日 15 億元的中期票據(jù)、7 月 13 日 40 億元的公司債以及 7 月 25 日 2.0 億美元境外債券。

投資者會議上，凌克特別強(qiáng)調(diào)，" 我們僅僅還剩一筆 10 月到期的 27 億元公司債，償還完畢，金地今年在境內(nèi)、境外所有的公司債、中票和美元債已經(jīng)全部償還完畢。未來兩年，公司的美元債也僅僅只有 2024 年 8 月到期的一筆 4.8 億美元債需要償還。"

金地內(nèi)部每十天做一次現(xiàn)金流壓力測試。" 即使對未來銷售情況做保守預(yù)測，金地的現(xiàn)金流覆蓋公開市場的到期債務(wù)沒有任何問題。" 財務(wù)總監(jiān)曾愛輝表示。

與此同時，為保持債券價格穩(wěn)定，金地集團(tuán)近期回購動作頻頻。

7 月 28 日，金地公告稱，為維護(hù)投資者利益，保持公司標(biāo)的債券價格穩(wěn)定，擬以子公司深圳市金地建材有限公司為購買主體，按照交易所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買公司標(biāo)的債券，首期規(guī)模不超過 10 億元。

同日，金地集團(tuán)還宣布，凌克及部分核心管理人員已累計購買金地公司債券 2000 萬元，標(biāo)的債券為 "18 金地 01"、"18 金地 07"、"21 金地 01"、"21 金地 03" 和 "21 金地 04"。為了表明對公司的長遠(yuǎn)信心，凌克及部分核心管理人員將按照交易所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場繼續(xù)購買金地集團(tuán)存續(xù)債券，總規(guī)模不超過人民幣 2000 萬元。

徐家俊表示， " 我們針對價格明顯偏低的、偏離估值中樞的債券做一些回購。相信我們穩(wěn)定住價格偏離度比較大的債券，對于其他的債券來說，價格也是有提升作用的。"

至于未來會否進(jìn)一步入場，徐家俊稱，" 可以拭目以待，我們賬面上的現(xiàn)金是非常充沛的。"

穿越周期

事實上，對金地集團(tuán)而言，目前面臨的挑戰(zhàn)并非經(jīng)營或融資，而在于市場大環(huán)境的影響。這也是全行業(yè)共同面臨的最大的不確定性。

金地集團(tuán)內(nèi)部有一項關(guān)于市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)——市場熱度值。" 如果說去年下半年市場熱度值在 42%，今年上半年只有 20%-30% 的水平。所有房企的銷售額和去年上半年同比有一定水平的下降，我們也一樣 "，王南表示。

不過，" 市場已經(jīng)從低谷逐漸往恢復(fù)的方向走，恢復(fù)的過程會比較長。" 王南表示，公司會做好所有的準(zhǔn)備去應(yīng)對市場可能比較長的恢復(fù)過程。

穩(wěn)健了幾十年的金地集團(tuán)，已經(jīng)歷練出穿越周期的能力。金地集團(tuán)稱，公司多年堅持科學(xué)的投資策略，深耕高能級城市，優(yōu)質(zhì)的布局為公司平穩(wěn)穿越市場周期奠定了堅實的基礎(chǔ)。

分管集團(tuán)營銷、運營等工作的副總裁王南詳細(xì)介紹了金地集團(tuán)未來的推盤計劃。

目前，金地集團(tuán)未售貨值約 7150 億元，70% 分布在一、二線城市，30% 分布在環(huán)都市圈的三四線城市。

在供貨保障方面，金地集團(tuán)預(yù)計今年 8-12 月將新增供貨貨值在 1200 億元左右，約 40% 集中在上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市場相對較好的核心城市，為未來的生產(chǎn)經(jīng)營提供有力保障。

在策略應(yīng)對方面，金地集團(tuán)將繼續(xù)通過成熟的營銷體系，前瞻把握市場變化，及時調(diào)整營銷動作，并依托自研的數(shù)字營銷工具，結(jié)合大數(shù)據(jù)技術(shù)，不斷提升營銷的精準(zhǔn)度，借助金地線上營銷的專業(yè)優(yōu)勢實現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化。

在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，金地集團(tuán)以 " 科學(xué)筑家 " 為精神內(nèi)核，在可變戶型（flexible 靈動家）、社區(qū)景觀（玩唄社區(qū)生活系統(tǒng)）、家裝部品部件（金質(zhì)造 GEMADE ）、G-WISE 綠色健康標(biāo)準(zhǔn)體系等多方面取得突破進(jìn)展，構(gòu)建成熟的十大產(chǎn)品系列、六大產(chǎn)品通用品牌，全面覆蓋各個階層不同價值觀客群的多樣化需求。

凌克表示，金地集團(tuán)將繼續(xù)堅持平衡發(fā)展的戰(zhàn)略思想，持續(xù)提升經(jīng)營管理能力，做好現(xiàn)金流管理，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的競爭力，積極應(yīng)對地產(chǎn)行業(yè)的變化，確保公司的可持續(xù)發(fā)展。