中新經緯 8 月 18 日電 題：民營房企四季度債券到期規模超千億元
作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官
這兩日，地產股久違上漲。
(資料圖)
8 月 16 日收盤，房地產開發板塊整體漲幅達到 2.01%，其中有 93 只個股上漲；8 月 17 日，房地產板塊再度強勢拉升。
此外，據市場消息稱，監管機構計劃通過指定國有企業擔保和承銷示范性房企的人民幣債券，為這些房企提供流動性支持；監管部門近期指示中債信用增進投資公司對房企發行的中期票據開展 " 全額無條件不可撤銷連帶責任擔保 "。
據悉，示范民營企業涉及旭輝、碧桂園、龍湖等多家民營房企。早在 5 月，碧桂園、龍湖、美的置業 3 家民營企業就被監管機構選定為示范房企，隨后新城控股、旭輝也加入優質民企名單中，獲準通過信用保護工具方式發行人民幣債券。
房企仍面臨較大資金壓力
當前，房企資金壓力尚未有明顯改善。8 月 15 日，國家統計局公布了 1-7 月房地產行業數據，其中商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降 23.1% 和 28.8%，7 月單月商品房銷售規模在年中呈現高增后逐漸顯現回落。
在此背景下，1-7 月，房地產開發企業到位資金依然處于歷年較低水平，僅有 88770 億元，同比下降 25.4%。其中，7 月房地產開發企業到位資金 11923 億元，較 6 月環比下降 27.5%，同比下降 25.8%。
大多數民營房企的融資現狀依然較為困難。
從國內貸款來看，包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等，7 月國內貸款僅為 1224 億元，環比下降了 30.5%，同比下降 36.8%。6 月房企國內貸款出現回暖，但 7 月未延續增長趨勢，反而回落至年內繼 5 月后的次低。
7 月，房地產開發企業到位資金 ( 自籌資金 ) 為 4271 億元，同比下降 20.6%，降幅較 6 月擴大 3.1 個百分點，環比由增轉降為 30.7%。
房企發債有了小幅回溫，據克而瑞研究數據顯示，包含公開市場發債等融資方式在內房企的其他到位資金，前 7 月同比下降 5.3% 至 3448 億元，降幅較前 6 月收窄 2.5 個百分點。其中 7 月為 445 億元，環比下降 34.8%，同比上升 16.1%。
但整體來看，房企獲得資金渠道仍然相對受阻。
7 月民營房企發債占比略有回升
克而瑞研究數據顯示，7 月 100 家典型房企的融資總量為 522.88 億元，環比減少 13.7%，同比減少 62.9%。這是房企融資量連續第 4 月環比減少，房企融資難問題仍然較為突出。
7 月，房企發債 348.88 億元，環比增加 10.3%，同比減少 40.4%。境內發債占比超九成，達到 319.7 億元，環比增加 4.2%，其中中期票據發行迎來突破，達到 150.3 億元，環比增加 59.7%，同比增加 156%。
從發債主體來看，境內發債主體仍然以央企、國企為主，除此之外還有部分經營情況良好的民營房企。
另據克而瑞資管數據顯示，7 月房企發債主體數量有所回升，增至 44 家，其中，10 家為民營房企，占比略有回升。
2022 年以來，國企發債融資占比持續攀升，6 月集中度達到了 92%，7 月，多家民企到期債券達成交換要約發債置換，受此影響，國資房企融資占比回落至 56%，民企發債融資占比首次回升至 40% 以上。
從房企發債利率來看，民企方面，由于 7 月境內僅有龍湖和濱江成功發行債券融資，發債利率回落至 6.66%。
民營房企四季度債券到期規模超千億元
接下來，房企仍將面臨不小的償債壓力，尤其是民營房企。
據克而瑞研究數據顯示，8 月共有 34 筆債券到期，去除已提前贖回部分，還將有 492 億元到期債券規模，相較于 7 月償債壓力有所減小，債券到期規模環比減少 33.5%。
據克而瑞資管統計，2022 年四季度，200 家核心房企境內外債券合計到期規模約 1812 億元，其中海外債約為 617 億元。四季度，民營房企合計共有 1000 億元債券即將到期，海外債約占總規模的 43%。
尤其是 2022 年 10 月，房企將再次迎來債券到期小高峰，預計將有近 800 億元債券到期，其中近 500 億元為境內債券。
8-12 月，有 5 家房企債券到期規模超百億元，合計到期規模約 663 億元。
在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊不容樂觀，部分房企融資難問題仍然存在。政策支持對于房企融資而言，就是一場 " 及時雨 "。因為，現階段重塑市場信心比什么都重要。
5 月以來，監管層不斷釋放支持民企融資信號，融資端已出現了積極的一面。
短期來看，利好政策覆蓋面還比較窄，僅個別優質房企獲益。我們預計未來房企融資環境仍將繼續優化，隨著政策加大對民企融資的支持力度，接下來優質民營房企優勢將繼續擴大，尤其是示范民企，將進一步降低債券發行成本，與其他房企拉開發展差距。 ( 中新經緯 APP )
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責任編輯：李惠聰
作者：付健青
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